A Reforma Tributária já tem data marcada para mudar a vida de quem possui imóveis para aluguel. A partir de 2026, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará também a sofrer incidência de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Essa mudança traz impactos diretos para investidores imobiliários, pequenos proprietários e famílias que dependem da renda de aluguel como fonte de sustento.
Como funciona a tributação atual dos aluguéis
Hoje, pessoas físicas que recebem rendimentos de aluguel pagam exclusivamente o IRPF, de acordo com a tabela progressiva. O recolhimento pode ser feito mensalmente pelo Carnê-Leão ou anualmente na Declaração de Ajuste Anual.
Esse modelo é simples e, comparado às empresas do setor, representa uma carga menor, já que pessoas jurídicas precisam recolher impostos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins.
O que muda a partir de 2026
Com a Lei Complementar nº 214/2025, a tributação da locação de imóveis passa a incluir IBS e CBS, ampliando as obrigações para os locadores pessoa física.
Critérios de obrigatoriedade
O pagamento de IBS e CBS será exigido de quem:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Tiver receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.
Mesmo quem ultrapassar esse limite em até 20% dentro do mesmo ano já será enquadrado na nova tributação.
Linha do tempo da transição
- 2026 e 2027: alíquotas simbólicas para adaptação.
- 2028 a 2032: aumento gradual do IBS e CBS, com redução de ISS, PIS e Cofins.
- 2033: aplicação plena do novo sistema tributário.
Reduções previstas em lei para locadores
Para amenizar o impacto, a legislação prevê alguns benefícios tributários:
- Redução de 70% da base de cálculo para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
- Desconto social de R$ 600 por imóvel residencial;
- Venda de imóveis: redução de 50% da base de cálculo;
- Imóveis adquiridos até 31/12/2026 terão cálculo pelo menor valor entre custo atualizado pelo IPCA ou valor de referência oficial.
Mesmo assim, haverá aumento real da carga tributária sobre os aluguéis.
Tributação de imóveis por temporada
Os imóveis alugados por temporada (até 90 dias), como os ofertados no Airbnb e Booking, terão tratamento diferenciado:
- Redução de apenas 40% da base de cálculo, tornando a tributação mais pesada que a das locações tradicionais.
Isso pode afetar a rentabilidade de imóveis de curto prazo, exigindo ainda mais atenção ao planejamento tributário.
Impactos esperados no mercado imobiliário
O setor imobiliário deve sentir os efeitos logo nos primeiros anos da transição:
- Possível aumento nos valores dos aluguéis, para compensar a tributação extra.
- Redução da atratividade do investimento em imóveis para locação.
Migração de capital para outros tipos de investimento com tributação mais favorável.
Por que contar com apoio contábil especializado?
Com a nova legislação, muitos locadores pessoa física que só declaravam IRPF passarão a lidar com obrigações acessórias ligadas ao IBS e à CBS.
Sem acompanhamento profissional, há riscos de:
- Cálculo incorreto dos tributos;
- Multas e autuações da Receita Federal;
Perda de oportunidades de planejamento tributário.
Como a ContabExpress pode ajudar contadores e escritórios
Na ContabExpress, estamos preparados para apoiar contadores e escritórios de contabilidade na adaptação às novas regras da Reforma Tributária 2026.
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Conclusão
A tributação de aluguéis a partir de 2026 será um divisor de águas para quem vive de renda imobiliária. O impacto é inevitável, mas a forma de enfrentá-lo depende de planejamento antecipado e do apoio de profissionais especializados.
Na ContabExpress, estamos prontos para ser o braço operacional do contador, oferecendo segurança, agilidade e total conformidade diante da Reforma Tributária.
Cinthia Carvalho
Sócia ContabExpress
Administradora pós-graduada em controladoria e auditoria pela FGV, com mais de 12 anos de atuação na área de auditoria tributária e no atendimento ao cliente.
